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  Nachgefragt im Parlament

In diesem Bereich dreht sich alles um die inhaltliche Auseinandersetzung mit unseren Themen. Dabei soll nicht nur dargestellt werden, wofür der Verein steht, sondern wir wollen auch wissen, welche Meinung unsere Volksvertreter haben. So fragen wir direkt bei den Bundestagsabgeordneten nach und veröffentlichen ihre Antworten auf dieser Seite. Doch diese sollen nicht unkommentiert bleiben. Wir bitten Dich, mitzudiskutieren. Was denkst Du über dieses Thema im Allgemeinen? Was erwartest Du von unseren Abgeordneten und was hältst Du von ihren Antworten?

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Wohnraumsituation in Großstädten

 

seit geraumer Zeit gibt die Entwicklung auf den Wohnungsmärkten in Ballungsräumen Anlass zur Sorge. Phänomene wie steigende Mietpreise, Wohnungsnot und „Gentrifizierung“ (also die Abdrängung der weniger zahlungskräftigen Schichten in die Randbereiche der Städte) bezeugen die Fehlentwicklung. In einigen Fällen wird die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum paradoxerweise von Leerständen begleitet. Angesichts der Tatsache, dass unvermietete Wohnungen oftmals vergleichsweise teurer zu vermieten oder zu verkaufen sind, ist dies allerdings wenig verwunderlich. Die Knappheit an Wohnraum wird v.a. in attraktiven Großstädten noch durch wenig intensiv genutzte Ferienwohnungen betuchter Mitbürger verstärkt.

Im Koalitionsvertrag der die Bundesregierung stellenden Parteien ist ein breiter Strauß von Maßnahmen wie Mietpreisbremsen, eine Stärkung des sozialen und genossenschaftlichen Wohnungsbaus, die Einführung des Bestellerprinzips für Maklerleistungen etc. vorgesehen. Einige dieser Instrumente sind grundsätzlich oder zumindest situationsbezogen sinnvoll, andere kratzen jedoch bestenfalls an der Oberfläche des eigentlichen Problems oder stemmen sich gar in aussichtsloser Weise gegen ökonomische Kräfte. Eine nachhaltige Lösung des Wohnungsproblems erfordert eine grundsätzlich andere Perspektive: Der extreme Preisanstieg in den Ballungsräumen ist i.d.R. nicht auf teurer werdenden Mörtel, Stahlträger oder Ziegelsteine zurückzuführen (ansonsten würden die Bauherren auf die Angebote aus Niedrigpreisgebieten zurückgreifen). Vielmehr führten veränderte raumwirtschaftliche Kräfte dazu, dass die Bodenerträge und Bodenwerte in den Zentren in der letzten Zeit überproportional zunahmen (wenngleich die meisten Gutachterausschüsse diese Entwicklung eher zögerlich nachvollziehen). Phänomene wie der Missbrauch von energetischen Modernisierungen zum „Herausmieten“ sozial Schwacher stellen nichts anderes als den Versuch dar, die gestiegenen Bodenerträge abzuschöpfen. Es sind die Missstände auf dem vorgelagerten Bodenmarkt, dessen Fehlentwicklungen sich in den nachgelagerten Wohnungsmarkt hinein fortsetzen. Eine wirksame Wohnungspolitik muss daher zuerst am Bodenmarkt ansetzen.

Die Koalitionsparteien setzen zur Entspannung des Wohnungsmarktes insbesondere darauf, die Bautätigkeit zu stimulieren. Dabei darf allerdings nicht der Grundsatz „Innen- vor Außenentwicklung“ aus dem Blick geraten. Ein weiter steigender Flächenverbrauch ist aus ökologischen, ökonomischen und auch sozialen Gründen nur noch sehr beschränkt zu verantworten. Es wäre diesbezüglich fahrlässig, allein auf die Steuerung durch Planung zu setzen – zumal planerische Restriktionen die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt eher noch verschärfen. Stattdessen muss v.a. das existierende Nachverdichtungspotenzial besser genutzt werden. Auch müssen unzureichend oder überhaupt nicht genutzte Grundstücke auf den Markt gebracht werden. Das Angebot an Wohnungen sollte nicht durch eine inflationäre Erweiterung der Siedlungskörper in die Fläche hinein, sondern v.a. durch die Herstellung eines entsprechenden Nutzungsdrucks im Bestand erhöht werden. Grundstückseigentümer sollten über ökonomische Anreize dazu bewegt werden, die vorhandenen Potenziale effizienter als bisher zu nutzen und die planerischen Vorgaben zu befolgen. Dies kann v.a. durch eine bodenwertbezogene Grundsteuer erreicht werden, wie sie von der Initiative „Grundsteuer: Zeitgemäß!“ (http://www.grundsteuerreform.net) schon seit Ende 2012 propagiert wird. Dieser Aufruf, der u.a. parteiübergreifend von einer Gruppe von Bürgermeistern initiiert wurde, findet mittlerweile u.a. durch den Mieterbund, dem Institut der Deutschen Wirtschaft Köln, dem NABU, dem BUND und vielen anderen Verbänden Unterstützung. Dass die Vorschläge des Aufrufes bislang weder im Bundestag noch im Rahmen der Finanzministerkonferenzen der Länder diskutiert werden, ist vor dem Hintergrund der oben skizzierten Situation unverständlich.

Dabei lassen sich mit einer bodenwertbezogenen Steuer nicht nur Nutzungsdruck und eine bessere Compliance hinsichtlich der Bauleitplanung erzeugen. Sie ist auch „Gift“ für die Immobilienspekulation, da ein Teil der Bodenerträge und des Bodenwertes weg aus der Hand der Spekulanten und hinein in die Gemeinschaftshand überführt wird. Schon mit relativ moderaten Steuersätzen könnten hier erhebliche Steuerungseffekte erzielt werden. Auch ließen sich die Kommunalfinanzen stärken – eine conditio sine qua non für eine effektive kommunale Wohnungsmarktpolitik. Das von namhaften Ökonomen (W. S. Vickrey, J. E. Stiglitz etc.) entwickelte Henry George-Theorem, wonach unter bestimmten Umständen sogar die gesamten kommunalen Finanzen über eine Abschöpfung der Bodenerträge bestritten werden könnten, spielt jedoch bei der hiesigen Diskussion über die Kommunalfinanzen leider überhaupt keine Rolle. Würden die in der Grundsteuer liegenden finanziellen Potenziale besser ausgeschöpft, könnte über eine gleichzeitige Entlastung bei anderen Abgaben (v.a. der Gewerbesteuer) ein „tax shift“ herbeigeführt werden, wie dies Deutschland von der OECD nahegelegt wurde. Die Bodenwertsteuer ist dabei die einzige wirtschaftlich unschädliche Steuer; sie wirkt sogar ökonomisch stimulierend.

Angesichts der bestehenden Situation sollten auch unorthodoxe Instrumente bedacht werden. Eine besondere Rolle spielt dabei das Erbbaurecht, das vor rd. 100 Jahren gerade vor dem Hintergrund der schon damals bedrückenden sozialen Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt kodifiziert wurde. Auch heute böte dieses Instrument – bei Eigentum von Grund und Boden in öffentlicher Hand – gerade in Gebieten mit hohen Preissteigerungen hervorragende Steuerungsmöglichkeiten. Auf diesem Wege könnten z.B. gemeinnützigen Genossenschaften auch bevorzugte Lagen zu tragbaren Konditionen eröffnet und eine erwünschte soziale Durchmischung von Siedlungen erreicht werden. Bei großflächigerem Einsatz von kommunalen Erbbaurechten wäre ein nachhaltiges Management von ganzen Quartieren möglich. Miet- und Bodenpreissteigerungen kämen den Kommunen als Grundstückseigentümern zugute – nicht privaten Investoren oder Spekulanten. Über die Konditionen des Erbbaurechts könnten Städte und Gemeinden zusätzliche familien- und sozialpolitische Handlungsmöglichkeiten gewinnen. Sogar der Einsatz des Instrumentes im ökologischen Kontext – z.B. bei der Entwicklung von Neubaugebieten erscheint sinnvoll. Derlei wurde bislang allerdings konzeptionell mit wenigen Ausnahmen kaum angedacht. Zudem wird der sinnvolle Einsatz des Erbbaurechtes auf kommunaler Ebene u.a. durch zu unflexible Haushaltskonsolidierungsvorschriften massiv erschwert. Schließlich ist auch eine Reform des Erbbaurechtsgesetzes überfällig, die bislang ebenfalls nicht auf der politischen Agenda steht.

Die Liste an sinnvollen, an die Wurzel des Problems reichenden Instrumenten und Instrumentenkombinationen könnte fortgesetzt werden. Einige dieser Instrumente haben sich in der Praxis bewährt, wurden aber gerade in den letzten vier Jahrzehnten politisch tabuisiert. Dabei zeigt gerade ein Blick in die deutsche Vergangenheit, welche Auswirkungen ein in sich stimmiges bodenpolitisches Konzept haben kann. So verabscheuungswürdig die Kolonialpolitik auch war: In der deutschen Kolonie in Qingdao (in China) wurde bereits 1898 eine 16 Jahre währende vorbildliche Landordnung eingerichtet – aus rein pragmatischen Erwägungen. Hierdurch konnten – anders als in anderen Kolonien – die Immobilienpreise stabil gehalten und die Bodenspekulation verhindert werden. Die Landordnung von Qingdao diente sogar dem Gründer der Kuomintang, Sun Yat Sen, als Vorbild und beeinflusste u.a. auch die Bodenordnung von Taiwan erheblich. Warum besinnt man sich nicht vor dem Hintergrund der aktuellen Problemlagen auf solche Erfahrungen? Und warum soll im 21. Jahrhundert nicht mehr möglich sein, was im ausgehenden 19. Jahrhundert mit wesentlich bescheideneren technischen und organisatorischen Mitteln durchgeführt wurde?

Wohnen ist ein existentielles Bedürfnis. Der Wohnungsmarkt ist – genau wie alle anderen Märkte – nicht naturgegeben, er ist vielmehr ein soziales Konstrukt. Dementsprechend sind auch die bestehenden Mängel auf diesem Markt „hausgemacht“. Der Schlüssel für die Lösung der Probleme liegt allerdings auf dem vorgelagerten Bodenmarkt. Die derzeitigen Politikansätze sind diesbezüglich nicht weitreichend genug. Die Menschen in diesem Lande haben es verdient, dass sich ihre Volksvertreter mit diesem Problem ernsthaft auseinandersetzen. Zu diesem Zwecke stehen wir mit weiteren Informationen auch gerne persönlich für Sie zur Verfügung.

 
Verfasser: Prof. Dr. Dirk Löhr (Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik, Hochschule Trier) und Mitglied des Global Change Now – Expertenkreises


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