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Luxussanierungen und ressourcenbasiertes Grundeinkommen
 

Das Szenario: Der EigentĂŒmer eines abgehalfterten Mietwohnhauses in bevorzugter Wohnlage in DĂŒsseldorf lĂ€sst von Februar bis Mai zunĂ€chst die alte Nachtspeicherheizung austauschen. LĂ€rm, Dreck, die Heizungsmöglichkeiten sind eingeschrĂ€nkt. Dennoch darf die Miete wĂ€hrend der ersten drei Sanierungsmonate nicht gemindert werden. Im Juni ist Pause. Juli: Ein GerĂŒst wird aufgestellt, die Fassade wird gedĂ€mmt. Die Arbeiten dauern bis September an. Mietminderung: Wie schon bei der ersten Maßnahme Fehlanzeige, weil die Arbeiten wieder drei Monate nicht ĂŒberschritten. Oktober: Pause. Im November werden die Fenster ausgetauscht.

Der  EigentĂŒmer darf elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete schlagen und, wenn es nach der deutschen Bundesregierung geht, dĂŒrfen die Bewohner keine Mietminderung wegen der Zumutungen geltend machen. Das Gesetz soll im Herbst vom Bundestag verabschiedet werden. Ziel: Die Investitionsbereitschaft der Vermieter soll nicht gebremst werden, die Energiewende soll vorankommen. Das Problem: Luxussanierungen können v.a. in BallungsrĂ€umen leicht als energetische Sanierungen „getarnt“ werden. Viele Altmieter werden sich die Mieten nicht mehr leisten können. Sie mĂŒssen weichen.

Szenenwechsel: Ein GrundstĂŒck in einem Eifeldorf. Viel Leerstand, ebenfalls heruntergekommene HĂ€user. Energetische Sanierungen findet man hier kaum. Es gibt keine Mieter, die die sanierungsbedingten Mieterhöhungen tragen könnten.

Luxussanierung oder „nur“ Rentenabschöpfung?

Machen wir ein Gedankenexperiment: Nehmen wir an, die HĂ€user in DĂŒsseldorf und in der Eifel sind exakt von derselben Beschaffenheit. Gleich alt, gleich groß, gleich heruntergekommen. Auch die GrundstĂŒcke sind gleich groß. Wegen der Lagevorteile lĂ€sst sich – jedenfalls nach der Sanierung – dennoch in DĂŒsseldorf ein Vielfaches der Miete in der Eifel erzielen. Diesen Unterschied bezeichnet man als „Bodenrente“. Neben Lagevorteilen können fĂŒr die Bodenrente auch Ertragsvorteile ursĂ€chlich sein, die auf eine höhere BewirtschaftungsintensitĂ€t (erlaubte Bebauungsdichte und -höhe) oder NutzungsqualitĂ€t zurĂŒckgehen.

Doch der EigentĂŒmer des DĂŒsseldorfer GrundstĂŒcks hat ein Problem: Die potenziell hohe Bodenrente kann nicht mit einem alten, heruntergekommenen GebĂ€ude abgeschöpft werden – selbst in der guten Lage nicht. HierfĂŒr braucht man zahlungskrĂ€ftige Mieter, und die haben AnsprĂŒche. Also: Am besten eine Luxussanierung, um die Lagevorteile in Bares umzuwandeln. Kommt die Bundesregierung mit ihrem Gesetz durch, werden Mieterrechte solchen energetisch getarnten Luxussanierungen kaum im Wege stehen. Allerdings droht dennoch politisches Ungemach, zumal das energetische Sanierungsprogramm gerade in eine Zeit fĂ€llt, in der die Immobilienpreise in Ballungszentren ohnehin stark im Steigen begriffen sind.  Rentner, Studenten, Alleinerziehende: All diese sozial schwĂ€cheren Gruppen können sich schon einmal darauf einstellen, ihre Umzugskisten zu packen, weil sie die steigenden Mieten nicht lange tragen können.

Das ist die eine Seite der Medaille. Die andere Seite: Die GrundstĂŒckseigentĂŒmer nutzen mit ihrem Verhalten nur bestehende Knappheiten, die sich im Bodenrentenpotenzial ihrer GrundstĂŒcke niederschlagen. In einer Marktwirtschaft ist eine entsprechende Reaktion der Marktteilnehmer auf entsprechende Knappheiten ja durchaus erwĂŒnscht. Im Übrigen kann man Knappheiten auch nicht einfach wegadministrieren. Die Forderungen, die Regierung möge einschreiten und den Spekulanten das Handwerk legen, sind daher blauĂ€ugig. Dennoch sind sie berechtigt, da die skizzierten sozialen Auswirkungen inakzeptabel sind.Schauen wir noch genauer hin: Letztlich geht es bei den (energetisch getarnten) Luxussanierungen darum, die gestiegenen Bodenrenten abzuschöpfen. Dies geht zu Lasten der Mieter. Nun kann man die Bodenrente nicht per Dekret abschaffen oder senken. Wohl aber kann man steuern, in welche Taschen die Bodenrente fliesst.Klar, sagen die GrundstĂŒckseigentĂŒmer, natĂŒrlich ist die Bodenrente unser: Wir hatten ja schließlich den Sanierungsaufwand. Das ist aber zu kurz gedacht. Die krĂ€ftigen MietaufschlĂ€ge, die in Ballungsgebieten die Mieter einer energetisch sanierten Wohnung treffen, werden die Kosten der Sanierung i.d.R. nach 10 Jahren amortisiert haben. Danach erhöhen die gestiegenen Mieten schlicht die Bodenrente. Denn ökonomische Renten sind Einkommen, denen eben kein Aufwand des EigentĂŒmers gegenĂŒbersteht.

Woher stammt der Wert der Bodenrente?

Die Bodenrente wurde vom GrundstĂŒckseigentĂŒmer gerade nicht geschaffen. Er kann nichts fĂŒr die Lagevorteile in der Altstadt von DĂŒsseldorf. Genausowenig kann er fĂŒr die VorzĂŒge der Interaktion und Arbeitsteilung, die durch die Zusammenballung so vieler Menschen wie in DĂŒsseldorf bestehen und die den Wert seines GrundstĂŒcks erhöhen. Und: Wer finanziert eigentlich die vielen Strassen, KanĂ€le, Schulen, KindergĂ€rten, Feuerwehr- und Polizeistationen, ohne die sein GrundstĂŒck den Wert einer Scholle im Hindukusch hĂ€tte? Die vom EigentĂŒmer geleisteten ErschließungsbeitrĂ€ge und Grundsteuern decken nur einen kleinen Teil dieser Kosten ab. Der grĂ¶ĂŸte Teil wird von der Allgemeinheit getragen – aus dem Steueraufkommen, und zwar primĂ€r aus der Lohn-  und Umsatzsteuer.

Die Mieter zahlen somit zweifach an die GrundstĂŒckseigentĂŒmer: Einerseits ĂŒber die (sanierungsbedingt gestiegenen) Mieten, zweitens ĂŒber die Inwertsetzung der GrundstĂŒcke durch Steuern. Hinzu kommen noch steuerfinanzierte Förderprogramme fĂŒr die energetische Sanierung.

Von Smith, George und Stiglitz

Man kann an Symptomen kurieren, man kann aber auch an die Wurzeln gehen. Dann landet man bei Ideen, die bis auf die VorgĂ€nger von Adam Smith zurĂŒckgehen. Am weitesten verbreitet wurden sie wohl vom amerikanischen Bodenreformer Henry George. Dieser schlug eine Abschöpfung der Bodenrente durch entsprechende Abgaben vor. Der Staat könnte so viel Geld einbehalten, um seine Kernaufgaben (v.a. Infrastruktur, Sicherheit) zu bestreiten. Andere Steuern könnten also stark reduziert, eventuell abgeschafft werden. Moderne Ökonomen, darunter der NobelpreistrĂ€ger Joseph Stiglitz haben gezeigt, dass so im Idealfall das gesamte Staatswesen finanziert werden könnte. Und sie haben dargestellt, dass eine solche Abgabe auf die Bodenrente nicht auf die Mieter ĂŒberwĂ€lzbar ist – sie ist vom GrundstĂŒckseigentĂŒmer zu tragen. Mit der Abschöpfung der Bodenrente  werden die GrundstĂŒckseigentĂŒmer als Nutznießer fĂŒr die Kosten der Inwertsetzung zur Kasse gebeten. Wer die Nutzen hat, trĂ€gt auch die Kosten – eigentlich ein zutiefst marktwirtschaftliches Prinzip. Den verbleibenden Rest könnte der Staat als ressourcenbasiertes Grundeinkommen an die BĂŒrger ausschĂŒtten. Wenn die Knappheit und die Bodenrente steigt, wird es fĂŒr die BĂŒrger teurer. Allerdings werden dann auch die AusschĂŒttungen höher. Die BĂŒrger, die von der höheren Grundrente negativ betroffen sind, bekommen ĂŒber die geringeren Steuerzahlungen und die zurĂŒckverteilten Bodenrenten die Möglichkeit des durchschnittlich gleichen Zugangs zum Boden.

Privatisierung von Erlösen aus Knappheit

Im Übrigen fĂŒhrt eine Umweltpolitik, die diesen Namen verdient, immer zu einer Verknappung von Wasser, BodenschĂ€tzen und anderen Ressourcen. Aus diesen Knappheiten entstehen höhere Preise und ökonomische Renten. Warum aber mĂŒssen diese unbedingt in private Taschen fließen? Haben irgendwelche Privatpersonen den Boden, das Wasser, die AtmosphĂ€re etc. „gemacht“? Die Idee des ressourcenbasierten Grundeinkommens lĂ€sst sich vom Boden auf alle möglichen Ressourcen ĂŒbertragen. So verstand auch Henry George den Begriff „Land“ (er schloss darĂŒber hinaus auch Infrastruktur etc. ein). Wenn man nachhaltige Lösungen will, ist es an der Zeit, in der BĂŒcherkiste zu kramen.

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