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Artikelinformationen:

Veröffentlicht am:
24. Oktober 2013
Autor(en) des Artikels:
Fritz Andres

Der Boden als Privileg und Kapitalgut (Teil 1)

 

1. Der Boden – ein Privileg?

In der Zeit des Feudalismus gehörte der ĂĽberwiegende Teil des Bodens, also der Existenzgrundlage aller Menschen, nur wenigen Familien. Von diesen war die Mehrheit der Bevölkerung abhängig – oft bis zur sog. „Bindung an die Scholle“! Der Bodenbesitz war ein Vorrecht Weniger, ein Privileg, das streng gehĂĽtet und in der Regel nur im Erbwege weitergegeben wurde. Sein wirtschaftlicher Ertrag kam den Privilegierten in Form von Abgaben, Frondienst und dgl. zugute. „Ein echter Fortschritt, dass man diese Verhältnisse abgeschafft hat“ – wird mancher sagen.

Feudalismus

Heute ist der Bodenbesitz breit gestreut (Statistiken fehlen allerdings) und nicht nur im Erbwege zugänglich. Von privilegierten Familien wie im Feudalismus kann nicht mehr oder kaum noch die Rede sein. Aber sind damit die frĂĽheren Verhältnisse wirklich ĂĽberwunden? Haben sich nicht die Strukturen zwar bis zu einem gewissen Grade entschärft, im Kern aber erhalten? Oder wie anders soll man die Tatsache beurteilen, dass die Erde, die Lebensgrundlage aller Menschen, faktisch verteilt ist – sehr unterschiedlich, weitgehend zufällig und willkĂĽrlich –, sodass, wer nicht zu diesem weiten, aber exklusiven Club gehört, sich entweder als Mitglied einkaufen oder lebenslänglich „Miete“ zahlen muss, um als ErdenbĂĽrger sein Dasein fristen zu können. Die Summe aller grundbuchmäßigen EigentĂĽmer also als Herren der Erde, als ihre EigentĂĽmer, als – Privilegierte? In gewisser Weise ist das so. Auch wenn daher die Ăśberwindung des Feudalismus als historischer Fortschritt nicht kleingeredet werden soll, so bleibt doch festzuhalten, dass der harte Kern, die Privilegienstruktur des Bodenbesitzes, damit noch nicht geknackt ist!

2. Der Boden – ein Kapitalgut?

Der Boden wird heute ganz allgemein als ein Teil des Kapitalmarkts angesehen. Wer eigene oder fremde Ersparnisse anzulegen hat, dem bietet sich in der bunten Palette der Möglichkeiten immer auch der Boden als eine Form der Kapitalanlage an. Bei feststehendem Einsatz – dem Kaufpreis zuzĂĽglich Anschaffungsnebenkosten – kann mit einem laufenden, durch Nutzung zu realisierenden Ertrag oder – spekulativ und zunächst einmal unabhängig von der GrundstĂĽcksnutzung – mit einer Wertsteigerung gerechnet werden. Es sind die gleichen Ăśberlegungen, die der Anleger auch bei anderen Anlageformen anstellt. Der Boden scheint sich daher zwanglos in den Kapitalmarkt einzufĂĽgen. Aber diese Sicht der Dinge ist sehr oberflächlich und wird den Tatsachen nicht gerecht. Kapital ist zunächst „aufgehäufte Arbeit“, also eine Bestandsgröße, die sich – auch bei einem Zinssatz von Null – vermehren und vermindern lässt.

Ackerland

Der Boden dagegen stammt nicht aus der Arbeit und ist im Prinzip weder vermehr- noch verminderbar. Entgegen dem ersten Anschein ist er daher auch keine Bestandsgröße, denn der einzige, ökonomisch relevante Umgang mit ihm besteht in seiner laufenden Nutzung, die ewig möglich ist und somit eine Stromgröße, keine Bestandsgröße darstellt. Zurecht haben daher die Ökonomen früherer Zeiten bei ihrer Behandlung des Bodens stets dessen laufende Nutzungsmöglichkeit hervorgehoben, die sie, bewertet durch Angebot und Nachfrage, als Bodenrente bezeichnet haben. Die Bodenrente ist daher der ökonomische Dreh- und Angelpunkt jeder ökonomischen Betrachtung des Bodens.

Wie kommt es nun, dass heute selten von Bodenrente, wohl aber sehr viel von Bodenpreisen und deren Veränderungen die Rede ist. Spricht dies nicht doch dafür, dass der Boden ein Bestandsgut ist und die Bodenrente eine Erfindung früherer Ökonomen, die heute zurecht keine Rolle mehr spielt? Im Kern stellt sich die Frage: Ist der Boden eine Bestands- oder eine Stromgröße?

3. Kapitalisierung und Entkapitalisierung des Bodens

Um in dieser Frage Klarheit zu bekommen, muss einem zunächst einmal zu einem Problem geworden sein, wieso ĂĽberhaupt der ewige Nutzenstrom, den der Boden zweifelsfrei bietet, in einer endlichen Größe, dem Bodenpreis, ausgedrĂĽckt werden kann. Mit anderen Worten: Warum sind die Bodenpreise eigentlich nicht unendlich hoch? Die Frage wird noch dringlicher, wenn man sich klar macht, dass alle geschaffenen GĂĽter, zu denen auch das Kapital gehört, nicht nur endliche Herstellungskosten, sondern auch eine endliche Nutzungsdauer haben und es von daher verständlich erscheint, dass ihr Wert in einem endlichen Preis ausdrĂĽckbar ist. Man sollte daher nicht leichtfertig ĂĽber die Frage hinweg gehen, warum der Preis des Bodens nicht unendlich ist. Geht man zunächst von einem verpachteten GrundstĂĽck aus, so kann man feststellen, dass sich in der Höhe der Pacht, wenn diese durch Angebot und Nachfrage ermittelt wurde, der Knappheitswert der laufenden Nutzungsmöglichkeit des GrundstĂĽcks, d.h. seine Bodenrente zeigt. Warum ist nun der BodeneigentĂĽmer bereit, diesen ewigen Einkommensstrom fĂĽr eine endliche Summe, den Kaufpreis des GrundstĂĽcks, herzugeben? Die Sache ist klar: Wenn er einen Kaufpreis erhält, der ihm bei Anlage auf dem Kapitalmarkt eine Verzinsung erbringt, die der Bodenrente seines GrundstĂĽcks – seiner Pacht – entspricht, so wird es ihm letztlich gleichgĂĽltig sein, ob der monetäre Einkommensstrom „Bodenrente“ oder „Zins“ genannt wird – ökonomisch werden ihm beide Anlageformen letztlich gleich viel Wert sein. Das bedeutet aber: Nur deswegen und nur solange auch die Bestandsgröße Kapital einen im Prinzip ewigen Einkommensstrom, den Zins abwirft, ist der BodeneigentĂĽmer bereit, sein GrundstĂĽck, das ihm eine ewige Bodenrente abwirft, fĂĽr einen endlichen Kaufpreis herzugeben. Das, worauf es ankommt, damit der Kauf zustande kommt, ist daher letztlich die Ăśbereinstimmung des erwarteten Bodenrentenstroms mit dem erwarteten Zinsstrom. Welcher Kaufpreis notwendig ist, um diese Gleichheit herzustellen, hängt vom Zinssatz ab. Ist der Zinssatz auf dem Kapitalmarkt hoch, so wird der Verkäufer des GrundstĂĽcks mit einem vergleichsweise geringen Kaufpreis zufrieden sein, da ihm schon dieser ein der Bodenrente seines GrundstĂĽcks entsprechendes Zinseinkommen verspricht.

Sinkt allerdings der Zinssatz, so wird er einen höheren Kapitalbetrag als Kaufpreis fordern müssen, wenn sein zukünftiges Zinseinkommen nicht hinter seinem gegenwärtigen Bodenrenteneinkommen zurückbleiben soll.

Baugrund-Schild

Aus der Sicht des Grundstückskäufers sehen die Dinge natürlich ganz entsprechend aus. Bei einem positiven Zinssatz wird er sich von seinem bisherigen Zinseinkommen nur trennen, wenn er ein gleich hohes laufendes Bodenrenteneinkommen dafür gewinnt. Steigt der Zinssatz, so wird er sein bisheriges Preisangebot nicht aufrecht erhalten, da ihm der gebotene Kapitalbetrag inzwischen ein über der Bodenrente des in Aussicht genommenen Grundstücks liegendes Zinseinkommen erbringt. Er wird sein Angebot daher nach unten korrigieren, wenn er kein schlechtes Geschäft machen will. Und umgekehrt wird er bereit sein, bei einem sinkenden Zinssatz sein Kaufpreisangebot zu erhöhen, bis das sich aus dem gebotenen Kapitalbetrag ergebende Zinseinkommen trotz des gesunkenen Zinssatzes der Bodenrente entspricht. Arbeitet der Käufer nicht mit eigenem, sondern mit fremdem Kapital, wird ihm die Bank die gleichen Überlegungen vorhalten. Denn auch sie wird darauf achten, dass der Zinsstrom, den sie aus dem Kredit erwartet, aus dem Einkommensstrom, den der Käufer aus dem erworbenen Grundstück ziehen kann, abgedeckt wird. Und dementsprechend wird auch sie bereit sein, bei steigenden Zinssätzen nur noch geringere, bei sinkenden Zinssätzen dagegen höhere Kaufpreise zu finanzieren.

Kurz gesagt: Auch wenn sich die Knappheitsverhältnisse bei Angebot und Nachfrage nach Boden überhaupt nicht ändern, die Bodenrenten also konstant bleiben, führen steigende Zinssätze zu einem Sinken und sinkende Zinssätze zu einem Steigen der Bodenpreise. Das Nähere geht aus der nachstehenden Tabelle hervor:

Tabelle 1                                                            

Kapitalisierung des Bodens bzw. der Bodenrente durch den Zins

Bodenrente* in Euro Kapitalzins** in % GrundstĂĽckspreis in Euro
1.000,– 10,0 10.000,–
1.000,– 5,0 20.000,–
1.000,– 1,0 100.000,–
1.000,– 0,5 200.000,–
1.000,– 0,1 1.000.000,–
1.000,– 0,0 unendlich

* MaĂźgebend ist die zukĂĽnftig erwartete, erzielbare Bodenrente.
** MaĂźgebend ist der um die erwartete Inflationsrate bereinigte langfristige Zins auf dem Kapitalmarkt (Realzins).

Aufschlussreich an dieser Tabelle ist neben der allgemeinen Abhängigkeit der Bodenpreise vom Kapitalzins die letzte Zeile, die zeigt, dass bei einem Kapitalzins von Null die Bodenpreise ins Unendliche steigen. Was zunächst vielleicht den Eindruck eines Extremfalls macht, erweist sich bei näherer Betrachtung als die natürlichste Sache von der Welt. Wenn es nämlich außer dem Boden nichts mehr gibt, was einen ewigen Einkommensstrom abwirft, weil Kapital sich nicht mehr verzinst, dann ist Boden auch nicht mehr mit irgend etwas anderem, auch nicht mehr mit Kapital, vergleichbar und bezahlbar. Der ewige Einkommensstrom aus Kapital, der Zins, schlug eine Brücke zwischen der Bestandsgröße Kapital, aus dem er hervorging, und dem Boden mit dem ewigen Einkommensstrom, der Bodenrente. Fällt der Zins aber auf Null, so entfällt diese Brückenfunktion und der Boden wird unbezahlbar, weil er in der Welt der knappen Güter unvergleichlich dasteht. Seine eigentliche Natur wird dann offenbar.

Fritz Andres

Halten wir also fest: Nur weil und solange das Kapital Zinsen abwirft, gibt es beim Boden Preise. Sinkt der langfristige Kapitalzins auf Null, zeigt sich die Unvergleichlichkeit des Bodens im Verhältnis zu den geschaffenen Gütern, indem seine Preise ins Unendliche steigen, was bedeutet, dass er unverkäuflich wird.

FortfĂĽhrung folgt….

Aktualisiert am
 
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  • Fritz Andres, wohnhaft in Kirn, ist Jurist und ehemaliger Unternehmer, sowie Dozent des interfakultativen Institutes fĂĽr Entrepreneurship der Universität Karlsruhe. Mitglied des Seminars fĂĽr freiheitliche Ordnung e.V. (sffo) in Bad Boll.


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